Instruowanie Wayne'a Atchisona w sprawie Lands Tribunal z powództwa NTH Retail Limited przeciwko MPS Retail Limited

Kieran Quinn, Director in the Private Client Department of PA Duffy & Co. Solicitors in Dungannon with solicitor's office in Belfast recently acted instructing Wayne Atchison in the Lands Tribunal of NTH Retail Limited v MPS Retail Limited [BT/22&23/2023].

Wyrok zawiera ważne wskazówki prawne dotyczące prawa związanego z rozwiązaniem komercyjnej umowy najmu.

Kontekst:

W tym przypadku przedmiotowym lokalem był sklep detaliczny, który miał umowę najmu na okres 6 lat, która miała wygasnąć 28 lutego 2023 roku. Wynajmujący wystosował zawiadomienie o wypowiedzeniu w sierpniu 2022 roku, ponieważ umowa najmu miała wygasnąć w lutym 2023 roku. Zawiadomienie zostało doręczone na tej podstawie, że wynajmujący chciał opróżnić lokal, ponieważ chciał samodzielnie handlować lokalem jako sklep detaliczny i poczta.

The Lands Tribunal solely focused on determining the landlord’s true intentions regarding the property. In this case the landlord relied on article 12(G) which states that ‘The landlord intends that the holding will be occupied for a reasonable period for the purposes, or partly for the purposes, of a business to be carried on in it by him or by a company in which he has a controlling interest’.

Przed wydaniem tego wyroku było jasne, w jaki sposób "zamiar" wynajmującego miał być ustalany w sposób uczciwy i sprawiedliwy dla najemcy mającego nadzieję na uzyskanie nowej umowy najmu.

Na szczęście niedawne orzeczenie Land Tribunal zawiera jasne wytyczne dla wynajmujących i najemców w tej kwestii.

Business Tenancies (Northern Ireland) Order 1996:

Obowiązują przepisy Business Tenancies (Northern Ireland) Order 1996 (zwane dalej "BTO").

Zgodnie z BTO, gdy najem biznesowy dobiega końca, istnieją dwie główne opcje dla wynajmujących, które są następujące:

• Wynajmujący może wystosować do najemcy wezwanie do ustalenia zgodnie z art. 6.
• Wniosek o nowy najem może zostać wystosowany przez najemcę do wynajmującego na mocy art. 7.

Artykuł 6 - Wypowiedzenie najmu przez wynajmującego:

Under Article 6, if a landlord wishes to terminate the tenancy at the end of the term of a lease they must serve the tenant with a Notice to Determine. This notice should be served on the tenant no earlier than 12 months but no later than six months before the lease is due to end.

W takim przypadku wynajmujący musi podać powody, dla których chce odmówić przyznania najemcy nowej umowy najmu.

Podstawy te są określone w art. 12 BTO, który obejmuje:

(a) Niewykonanie przez Najemcę napraw i konserwacji, jeśli jest do tego zobowiązany na mocy umowy najmu;

(b) Uporczywe opóźnienia w zapłacie czynszu;

(c) Istotne naruszenie przez najemcę istniejących zobowiązań wynikających z umowy najmu;

(d) Wynajmujący jest skłonny zapewnić alternatywne odpowiednie zakwaterowanie;

(e) W przypadku wynajęcia części, której posiadanie jest wymagane do wynajęcia lub sprzedaży w celu uzyskania wyższego czynszu lub sprzedaży jako całości;

(f) Wynajmujący zamierza dokonać rozbiórki lub znacznej rozbudowy;

(h) wynajmujący zamierza wykorzystywać go do prowadzenia działalności gospodarczej lub jako swoje miejsce zamieszkania

Artykuł 12(G) BTO:

W tym przypadku wynajmujący oparł się na art. 12(G), który stanowi, że "Wynajmujący zamierza, aby gospodarstwo było zajmowane przez rozsądny okres do celów lub częściowo do celów działalności gospodarczej, która ma być w nim prowadzona przez niego lub przez spółkę, w której ma on pakiet kontrolny".

Przed wydaniem tego wyroku było jasne, w jaki sposób "zamiar" wynajmującego miał być ustalany w sposób uczciwy i sprawiedliwy dla najemcy mającego nadzieję na uzyskanie nowej umowy najmu.

Na szczęście niedawne orzeczenie Land Tribunal zawiera jasne wytyczne dla wynajmujących i najemców w tej kwestii.

W tym przypadku lokal był sklepem detalicznym, który miał umowę najmu na okres 6 lat, która miała wygasnąć 28 lutego 2023 roku. Wynajmujący wystosował zawiadomienie w sierpniu 2022 r., ponieważ umowa najmu miała wygasnąć w lutym 2023 roku. Zawiadomienie zostało doręczone na tej podstawie, że wynajmujący chciał opróżnić lokal, ponieważ chciał samodzielnie handlować lokalem jako sklep detaliczny i poczta.

Dlatego też Lands Tribunal skupił się wyłącznie na ustaleniu prawdziwych intencji wynajmującego dotyczących nieruchomości.

The Tribunal turned to the case of Cunliffe v Goodman [1950] as Asquith LJ defined intention as a ‘state of affairs which the party, ‘intending’ does more than merely contemplate… It connotes a state of affairs which… he has a reasonable prospect of being able to bring about, by his own act of volition.’

Trybunał przyjął, że istnieją dwa elementy zamiaru:

(1) Subjective element – this relates to the landlord’s state of mind;

(2) Objective element – this relates to the realistic prospects of the intentions being implemented.

The Tribunal also turned to the case of Cox v Clancy [BT/14/2020] which held that that where one element is not clearly established, the Tribunal will not be satisfied that the landlord has the required intention and their opposition to a new tenancy will fail.

W pierwszej kolejności Sąd odniósł się do stanu świadomości wynajmującego odnośnie lokalu. W przedmiotowej sprawie wynajmująca zapewniła "w 100%, że zamierza zajmować lokal i prowadzić w nim działalność handlową", jednak nie istniały żadne protokoły zarządu, dokumenty ani żadna dokumentacja ze strony powodowej spółki, która potwierdzałaby ten subiektywny zamiar. Sąd uznał, że ten element testu intencji nie został spełniony.

Następnie Trybunał rozważył działania wynajmującego w celu ustalenia realistycznych perspektyw realizacji jego zamiarów. W tym przypadku zidentyfikowano różne obiektywne kwestie:

• W najlepszym przypadku wynajmujący miał jedynie ustną umowę z hurtownikiem;
• Wynajmujący nie przedstawił żadnych umów dostawy;
• Księgowi wynajmującego nie przedstawili żadnej dokumentacji potwierdzającej sytuację finansową spółki;
• Wynajmujący nie miał przygotowanego biznesplanu.

W rezultacie Trybunał uznał, że wynajmujący nie udowodnił swojego sprzeciwu wobec nowej umowy najmu, ponieważ nie było dostępnych dowodów sugerujących, że miał rozsądną perspektywę realizacji zamiaru poprzez zajmowanie i handel lokalami i nakazał stronom negocjowanie nowej umowy najmu.

Co ta decyzja oznacza dla wynajmujących, którzy chcą ponownie zająć i handlować obecnie wynajmowanymi lokalami biznesowymi?

• Prawo jest teraz jasne i jednoznaczne; istnieją dwa elementy zamiaru, które muszą być ustalone OBA.
• Wynajmujący są obecnie świadomi znaczenia posiadania wystarczających "dowodów" lub dowodów dostępnych podczas przesłuchania w celu poparcia swoich roszczeń.
• Decyzja ta pokazuje wysoki standard dowodowy, który musi zostać spełniony przez wynajmującego.
• Potwierdza to, że w przypadku, gdy podstawowa dokumentacja, taka jak dane finansowe, jest niedostępna i/lub nie można dostarczyć umów hurtowych, jest mało prawdopodobne, że obiektywny element zamiaru zostanie spełniony.

Co ta decyzja oznacza dla najemców?

• Decyzja ta potwierdza, że BTO 1996 chroni najemców biznesowych przed wynajmującymi, którzy nie mają wystarczających dowodów na to, że sami chcą handlować lokalami.
• Pokazuje to, że Sąd nie zezwoli na sprzeciw lub sprzeciw wobec nowego najmu, gdy zamiar jest przedwczesny.
• Sąd nie uniemożliwi wynajmującemu ponownego zajmowania lokalu, jeśli okaże się, że jego zamiar jest prawdziwy. Jeśli zamiar ten zostanie udowodniony w stosunkowo krótkim czasie po procesie, Sąd weźmie to pod uwagę przy określaniu czasu trwania nowego najmu.
• że sprzeciwi się wnioskowi o najem złożonemu przez najemcę (a każde takie zawiadomienie powinno wskazywać, na jakiej podstawie wynajmujący sprzeciwi się wnioskowi na podstawie art. 12, jak już omówiono).

Jesteśmy tutaj, aby pomóc!

W P.A. Duffy & Company rozumiemy, że umowy najmu dla firm są złożone i kontrowersyjne dla wszystkich zaangażowanych stron. Nasi eksperci w dziedzinie prawa handlowego są tutaj, aby złagodzić presję, przed którą stoisz i uprościć sprawy, przejmując kontrolę nad sytuacją.

Jeśli umowa najmu Twojej firmy dobiega końca lub masz problem komercyjny i chcesz skonsultować się z członkiem naszego zespołu, skontaktuj się z nami.