Właściciele domów podejmują działania przeciwko problemom z drogami i kanalizacją

According to statistics released by the Department for Infrastructure (DfI) there are over 1,800 housing developments throughout Northern Ireland where roads and/or sewers remain unadopted, meaning the roads and sewers are not maintained by statutory bodies. Therefore, many residents cannot sell their property due to the condition of some roads and sewers in the affected housing developments. An Inquiry into these issues in 2012 found that there were between 1,200 and 3,500 unadopted roads in Northern Ireland, meaning that there has been little to no improvements since that date.

W przypadku, gdy drogi i kanalizacja zostały ukończone przez znaczny okres czasu i nie zostały przyjęte przez DfI (jak ma to miejsce w przypadku wielu inwestycji w Irlandii Północnej), potencjalni nabywcy najprawdopodobniej zostaną poinformowani przez swojego prawnika, aby wycofali swoją ofertę zakupu i powstrzymali się od podpisania umowy sprzedaży.

Jest to niewątpliwie katastrofalna sytuacja dla właścicieli domów na dotkniętych osiedlach, ponieważ nie są oni w stanie sprzedać swojej nieruchomości ani odzyskać kapitału, który zainwestowali w nieruchomość.

Kiedy należy przyjąć drogi i kanalizację? - Prawo w Irlandii Północnej

Deweloperzy powinni zwrócić się do Departamentu Infrastruktury (DfI) o przyjęcie dróg i kanalizacji na ich osiedlu po ukończeniu ostatniego domu na osiedlu.

Przyjęte drogi

DfI zaadoptuje nowe drogi i chodniki, które zostały:

1. Determined for adoption and

2. Works have been completed to the approved standard by DfI.

Zgodnie z art. 24 The Private Streets (Northern Ireland) Order z 1980 r. deweloperzy zobowiązani są do wcześniejszego pokrycia wydatków związanych z pracami ulicznymi. Oznacza to, że deweloperzy muszą posiadać kaucję lub depozyt gotówkowy w celu ochrony interesów nabywców, ponieważ to zabezpieczone źródło funduszy pozwala DfI na ukończenie dróg na osiedlu do standardu nadającego się do przyjęcia, jeśli deweloper stanie się niewypłacalny lub po prostu tego nie zrobi.

Należy pamiętać, że rozpoczęcie przez dewelopera prac deweloperskich bez posiadania umowy o prywatnych ulicach i obligacji jest niezgodne z prawem.

Przyjęte kanały ściekowe

Przyjęcie systemów kanalizacyjnych w nowych inwestycjach w Irlandii Północnej odbywa się zgodnie z podobną, ale odrębną procedurą, jak w przypadku przyjęcia dróg i chodników.

Zgodnie z Rozporządzeniem o Usługach Wodnych i Kanalizacyjnych (Irlandia Północna) z 2006 r., NI Water może wyrazić zgodę na zaadoptowanie kanalizacji, odpływów i innych powiązanych prac w nowych osiedlach mieszkaniowych, w których występują poniższe warunki:

1. There is an Article 161 Agreement between the developer and NI Water for adoption and

2. The Developer has complied with the terms and conditions specified by NI Water in constructing the sewers and laying pipes.

3. Works have been completed to the approved standard by NI Water.

Podobnie jak w przypadku przyjęcia dróg, wymogiem prawnym jest, aby deweloperzy dokonali wcześniejszego zabezpieczenia wydatków związanych z systemami wodno-kanalizacyjnymi w formie obligacji lub depozytu gotówkowego przed rozpoczęciem prac w celu ochrony interesów nabywców. Te zabezpieczone źródła funduszy umożliwiają NI Water ukończenie instalacji wodno-kanalizacyjnych na osiedlu zgodnie z przyjętym standardem, jeśli deweloper stanie się niewypłacalny lub po prostu tego nie zrobi.

Dlaczego drogi i kanalizacja w osiedlach historycznych mogą nie zostać przyjęte?

Issues with the adoption of roads and sewers exist in many historical developments which were built in the early 2000s onwards. These issues have arisen because the developer has not completed works in line with the requisite terms and conditions of their agreements; the works have not been completed to an appropriate standard and; in light of inflation, the value of the bond no longer covers the expense of the street works or sewerage works to be carried out by NI Water and/or DfI to get the development to the appropriate standard for adoption.

In many cases the developer has went bankrupt or become insolvent and it does not have the means to complete the work. In other cases, DfI may not have adopted roads and sewers in breach of their legal obligations.

Jakie środki prawne są dostępne dla właścicieli domów?

Istnieją różne środki prawne, które mogą być dostępne dla użytkownika, w tym:

• Rewizja sądowa - ten proces umożliwia zakwestionowanie decyzji DfI i NI Water w sprawie odmowy przyjęcia dróg i kanalizacji.
• Roszczenia w postępowaniu cywilnym - proces ten umożliwia dochodzenie roszczeń od dewelopera lub jego ubezpieczyciela za zaniedbanie oraz szkody i straty poniesione z powodu braku przyjęcia dróg i kanalizacji.
• Many of these houses will have the benefit of a policy of insurance often form the NHBC Scheme. The homeowner may be able to sue against this policy for their losses.
• Wyczerpanie procedury odwoławczej w przypadku odmowy przyjęcia, która obejmuje odwołanie do organu regulacyjnego ds. usług komunalnych w odniesieniu do odmowy przyjęcia kanalizacji.
• Złożyć skargę do Rzecznika Praw Obywatelskich.

Należy pamiętać, że dostępne środki zaradcze będą zależeć od indywidualnych faktów danej sprawy. Nasz zespół ekspertów ds. postępowań sądowych z przyjemnością omówi potencjalne roszczenia i środki zaradcze, z których możesz skorzystać.

Czy jest coś jeszcze, o czym powinienem wiedzieć? (Nowe prawo)

Zgodnie z ustawą Defective Premises Act (NI) 2024, jeśli nieruchomość została zakupiona przed 2024 r., właściciele domów mają 30 lat od daty zakupu nieruchomości na wniesienie roszczenia cywilnego. W przypadku roszczeń, w których nieruchomość została zakupiona w 2024 r. lub później, roszczenie musi zostać wniesione w ciągu 15 lat od tej daty.

Jest to istotna zmiana w prawie, która pomoże właścicielom domów we wnoszeniu sporów sądowych, szczególnie tym, którzy kupili nieruchomości na historycznych osiedlach mieszkaniowych.

Jak P.A. Duffy & Co. może pomóc

W P.A. Duffy & Co. Solicitors rozumiemy trudności, finansowe i fizyczne, z jakimi borykają się właściciele domów na osiedlach z niezaadoptowanymi drogami i kanalizacją.

Jeśli mieszkasz na osiedlu lub ulicy, która ma niezaadoptowane drogi lub kanalizację i chciałbyś zgłosić roszczenie lub uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów ds. sporów sądowych.

We are instructed by a number of clients across a range of developments in Northern Ireland. We intend to hold a number of events to discuss the issues with those affected homeowners in 2025.