Czy najemca może polegać na zamknięciu sklepu podczas pandemii?

(Commerz Real Investmentgesellschaft MBH V TFS Stores LTD - 2021)

Sąd Najwyższy w Anglii wydał niedawno wyrok podsumowujący na korzyść wynajmującego w sprawie Commerz Real Investmentgesellschaft mbh przeciwko TFS Stores Ltd, w której najemca próbował bronić się przed roszczeniami dłużnymi wniesionymi przez wynajmującego w odniesieniu do czynszów i opłat eksploatacyjnych pozostawionych bez zapłaty podczas blokad COVID-19 w Wielkiej Brytanii.

Najemca miał pięcioletnią umowę najmu lokalu w londyńskim centrum handlowym Westfield, które zostało zamknięte, podobnie jak wiele innych firm, z powodu blokady COVID-19 w marcu 2020 r., a następnie podczas kolejnych blokad.

Aby pomóc w zarządzaniu przepływami pieniężnymi, wielu najemców komercyjnych od marca 2020 r. wstrzymało płatność czynszów, nawet w odniesieniu do okresów, w których byli otwarci i mogli handlować, wykorzystując ograniczenia COVID jako uzasadnienie odmowy zapłaty. Zwykłe drogi odzyskiwania zaległości przez wynajmujących zostały w międzyczasie utrudnione w wyniku interwencji rządu poprzez ustawowe moratorium na zwykłe opcje egzekwowania (w tym przepadek i ustawowe żądania), co oznaczało, że nie mieli oni żadnej znaczącej dźwigni do egzekwowania warunków swoich umów najmu.

Wynajmujący w tej sprawie z powodzeniem wniósł pozew o niezapłacony czynsz i opłatę eksploatacyjną w wysokości £166,884.82 plus odsetki. Najemca próbował bronić się na wielu podstawach, z których wszystkie zawiodły, a niektóre z nich są następujące:

1. Wynajmujący działał przedwcześnie i niezgodnie z "Kodeksem postępowania w zakresie relacji z nieruchomościami komercyjnymi podczas pandemii COVID-19" opublikowanym przez Ministerstwo Mieszkalnictwa, Społeczności i Samorządu Lokalnego. Stwierdzono, że w rzeczywistości zaangażowanie ze strony wynajmującego było znaczne, a w każdym razie "Kodeks" był dobrowolny.
2. Wynajmujący wykorzystał "lukę prawną" w przepisach zawieszających przepadek mienia za niepłacenie czynszu, ponieważ wspomniane przepisy nie uniemożliwiały dochodzenia roszczeń z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat eksploatacyjnych. Najemca uznał to za rażąco niesprawiedliwe.
3. Najemca twierdził, że wynajmujący powinien był utrzymywać ubezpieczenie od utraty czynszu z powodu "choroby podlegającej obowiązkowi zgłoszenia". Umowa najmu została sporządzona w taki sposób, że wynajmujący miał ubezpieczyć się od utraty czynszu z powodu "ubezpieczonego ryzyka", ale definicja tego ryzyka nie obejmowała chorób podlegających obowiązkowi zgłoszenia. Klauzula obniżenia czynszu w umowie najmu zawieszała czynsz w przypadku "uszkodzenia" nieruchomości przez "ubezpieczone ryzyko". W związku z tym czynsz był nadal płatny, chyba że doszło do fizycznego uszkodzenia mienia przez Ubezpieczone Ryzyko.

Kluczową kwestią dla wynajmujących i najemców wynikającą z tego wyroku jest to, że niepłacenie czynszu w okresie blokady związanej z COVID-19 nie zawsze będzie chronione przepisami opublikowanymi przez rząd, mającymi na celu pomoc przedsiębiorstwom w tych nadzwyczajnych czasach. Wyrok wzmacnia znaczenie sporządzania umów najmu i podkreśla potrzebę monitorowania wpływu przepisów na tych, których mają one chronić.

Sąd uznał, że wynajmujący dołożył starań, aby nawiązać kontakt z najemcą przed wszczęciem postępowania. Wynajmujący nie podejmował prób uniknięcia pandemii, co w żadnym wypadku nie uniemożliwiało wynajmującemu wniesienia roszczenia o zaległości. Sąd zgodził się również z wynajmującym w kwestii ubezpieczenia, stwierdzając, że nie był on zobowiązany do ubezpieczenia się od ryzyk wykraczających poza te zawarte w umowie najmu.

Sąd zgodził się z wynajmującym, że zawieszenie czynszu miało zastosowanie tylko do szkód fizycznych i zgodził się, że ubezpieczyciele prawdopodobnie odrzuciliby wszelkie roszczenia na podstawie tego, że czynsz mógłby zostać odzyskany od najemcy. Z umowy najmu nie wynikało, że przymusowe zamknięcie spowoduje zawieszenie czynszu, ani że szkody lub straty ekonomiczne są objęte takimi postanowieniami. "Szkoda" nie obejmowała szkód niefizycznych.

Porady i działania dla wynajmujących

Sądy odnotowują obecnie więcej roszczeń ze strony wynajmujących związanych z pandemią i będzie tak nadal w nadchodzących miesiącach. Sprawa ta daje wynajmującym jaśniejsze wytyczne dotyczące podejścia sądów do wydawania wyroków w kontekście strat finansowych poniesionych w wyniku przymusowego zamknięcia, w przypadku gdy w umowach najmu nie zawarto wyraźnych postanowień umożliwiających zawieszenie czynszu w takich okolicznościach.

Sądy nie będą sugerować warunków pozwalających na zawieszenie czynszu w przypadku, gdy najemca poniesie szkodę ekonomiczną i podejmą decyzję w oparciu o interpretację warunków najmu i stosunku umownego między wynajmującym a najemcą. W przypadku, gdy najemcy wstrzymali płatności czynszu podczas przymusowego zamknięcia, wynajmujący są wspierani przez tę decyzję w dążeniu do odzyskania tych zaległości.

Wyrok ten będzie zatem dobrą wiadomością dla wynajmujących, stanowiąc realne narzędzie do odzyskiwania zaległego czynszu, który mógł narosnąć w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji.