COVID-19: Rozważania dotyczące najmu biznesowego
W związku z pandemią Covid-19 wielu właścicieli firm obawia się o ciągłość i dobrobyt swojej działalności. Rząd wdrożył już różne programy mające na celu ograniczenie negatywnych skutków tej pandemii, takie jak Fundusz Dotacji dla Małych Przedsiębiorstw, wakacje podatkowe i program utrzymania miejsc pracy. W niniejszym artykule przeanalizujemy kwestie, które mogą pojawić się dla najemców nieruchomości komercyjnych w kontekście przerwania lub zamknięcia działalności z powodu epidemii.
Zamknięcie
Przed zamknięciem lokalu najemca powinien sprawdzić umowę najmu. Wynika to z faktu, że niektóre umowy najmu komercyjnego zawierają klauzulę "keep-open", która zasadniczo nakłada na najemcę obowiązek prowadzenia działalności przez cały okres trwania umowy najmu. Klauzule te mają na celu ochronę dochodu wynajmującego z czynszu przez okres trwania umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu
Jest mało prawdopodobne, aby najemcy byli w stanie wypowiedzieć umowę najmu na podstawie siły wyższej lub frustracji, jeśli ich wynajmujący zamknie nieruchomość z wieloma najemcami w wyniku zaleceń rządu. Będzie to jednak ostatecznie zależeć od warunków umowy najmu i okoliczności towarzyszących. Jeśli umowa najmu zawiera opcje zerwania umowy przez najemcę w określonych z góry terminach, należy dokładnie przeanalizować warunki tych klauzul. Takie opcje i zbliżające się wygaśnięcie umów najmu stanowią również okazję dla najemcy do negocjowania warunków istniejącej umowy najmu lub uzyskania ustępstw od wynajmującego.
Płatność czynszu i opłaty eksploatacyjnej
Większość umów najmu komercyjnego nie zezwala najemcy na wstrzymanie czynszu lub opłat eksploatacyjnych, z wyjątkiem określonych i zdefiniowanych okoliczności, zwykle w przypadku uszkodzenia lub zniszczenia lokalu przez ubezpieczone lub nieubezpieczone ryzyko (zdefiniowane w umowie najmu) lub gdy lokal jest niedostępny. Jest mało prawdopodobne, aby okoliczności spowodowane przez Covid-19 mieściły się w tej definicji, a najemcy muszą uważać, że wstrzymanie czynszu i/lub opłaty eksploatacyjnej bez uprzedniego porozumienia z wynajmującym może skutkować przepadkiem przez wynajmującego, wśród innych umownych środków zaradczych za naruszenie warunków najmu. Dlatego ważne jest, aby najemcy utrzymywali komunikację z wynajmującym, ponieważ może być możliwe uzgodnienie ustępstw, obniżenia czynszu lub innych środków przepływu środków pieniężnych, takich jak przejście z kwartalnych na miesięczne płatności czynszu.
Ubezpieczenie od przerw w działalności
Dodatkowym krokiem w celu zapewnienia długoterminowego bezpieczeństwa firmy jest dokładne przeanalizowanie polisy ubezpieczenia od przerw w działalności. Ubezpieczenie od przerw w działalności gospodarczej jest wykupywane jako metoda ochrony firmy w przypadku, gdy dozna ona pewnego rodzaju szkód fizycznych, które uniemożliwią jej prowadzenie działalności. Polisy te mogą wykraczać poza zakres ogólnych polis dotyczących budynków i mienia i mogą obejmować pokrycie strat następczych, takich jak utrata przychodów, dochodów z wynajmu i dodatkowych kosztów personelu. Polisy te są zwykle zaprojektowane tak, aby obejmować katastrofy naturalne, takie jak pożar i powódź. Jednak niektóre polisy obejmują również pandemie. Przyglądając się swojej polisie, należy zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:
Czy polisa obejmuje ochronę przed chorobami podlegającymi obowiązkowi zgłoszenia?
Rząd oficjalnie uznał Covid-19 za "chorobę podlegającą obowiązkowi zgłoszenia" w dniu 5 marca2020 r., a większość polis na wypadek przerw w działalności gospodarczej będzie obejmować ubezpieczenie od chorób podlegających obowiązkowi zgłoszenia. Ważne jest, aby sprawdzić, czy polisa wyraźnie określa, które choroby podlegające obowiązkowi zgłoszenia są objęte ubezpieczeniem. Polisa może zawierać określoną listę chorób. W takim przypadku jest mało prawdopodobne, aby Covid-19 był objęty ubezpieczeniem, ponieważ nie istniałby w momencie wystawiania polisy. Jeśli w polisie nie ma określonej listy chorób, możesz być objęty ochroną przed stratami wynikającymi z obecnej pandemii.
Czy polisa obejmuje ochronę przed stratami wynikającymi z działania właściwego organu?
Jeśli istnieje lista określonych chorób, należy sprawdzić, czy polisa obejmuje ubezpieczenie na wypadek przerwania działalności w wyniku działań właściwego organu w pobliżu lokalu. To, co jest klasyfikowane jako właściwy organ, będzie zwykle określone w polisie. Polisa może również obejmować ochronę ubezpieczeniową firmy w przypadku, gdy właściwy organ uniemożliwił dostęp do lokalu. Jeśli obawiasz się o długoterminowe bezpieczeństwo swojej firmy, koniecznie przyjrzyj się swojej polisie ubezpieczenia od przerw w działalności. Jeśli polisa nie obejmuje strat spowodowanych koronawirusem, rząd oferuje również program pożyczek na przerwanie działalności gospodarczej w związku z koronawirusem (CBILS), który może być warty zbadania. CBILS jest dostępny dla małych i średnich firm o rocznych obrotach do 45 milionów funtów i zapewnia dostęp do pożyczek, finansowania faktur i aktywów oraz kredytów w rachunku bieżącym do 5 milionów funtów.
Ochrona zapewniana przez ustawę o koronawirusie 2020
Obecnie uchwalono przepisy uniemożliwiające wynajmującemu ponowne wejście do lokalu lub jego przepadek z powodu niepłacenia czynszu w okresie do 30 czerwca 2020 r. (lub w okresie przedłużonym przez rząd). Należy zauważyć, że obecnie przepisy te jedynie opóźniają prawo wynajmującego do ponownego wejścia lub przepadku i nie wpływają na zdolność wynajmujących do skorzystania z takiego prawa pod koniec tego okresu. Należy również zauważyć, że ochrona ta ma zastosowanie wyłącznie do najmu, do którego ma zastosowanie Rozporządzenie o Najmie Biznesowym (Irlandia Północna) z 1996 r. (Business Tenancies (Northern Ireland) Order 1996). Należy rozważyć, czy środki te będą miały zastosowanie do umów najmu w każdym przypadku.