Nota doradcza dla deweloperów: Ustawa o wadliwych lokalach (Irlandia Północna) 2024
Ustawa Defective Premises Act (Northern Ireland) 2024 stanowi istotną rekalibrację ryzyka dla deweloperów, wykonawców i konsultantów działających w Irlandii Północnej. Dostosowuje ona system przedawnienia roszczeń z tytułu wadliwych lokali mieszkalnych do sytuacji panującej od dawna w Anglii i Walii, a także znacznie zwiększa potencjalną ekspozycję na ryzyko w przypadku historycznych i przyszłych projektów. Deweloperzy powinni teraz zakładać, że roszczenia, które wcześniej uległy przedawnieniu zgodnie z zasadą sześciu lat, mogą zostać wznowione, a przyszłe projekty będą wiązały się ze znacznie dłuższym okresem potencjalnej odpowiedzialności.
Kontekst i spór sądowy na Victoria Square
Bezpośrednim katalizatorem reformy był spór sądowy w sprawie Victoria Square Apartments, w którym właściciele zostali wysiedleni w 2019 r. z powodu wad konstrukcyjnych i początkowo znaleźli się bez środków prawnych, ponieważ rozporządzenie w sprawie wadliwych lokali (Irlandia Północna) z 1975 r. nakładało sześcioletni okres przedawnienia od zakończenia budowy. W marcu 2024 r. Sąd Najwyższy orzekł, że roszczenie uległo przedawnieniu. Wymiar interesu publicznego i rozbieżność z okresami przedawnienia obowiązującymi w Anglii i Walii skłoniły do podjęcia działań legislacyjnych. Po Royal Assent, nowa ustawa weszła w życie 21 września 2024 roku. Późniejsze działania apelacyjne w grudniu 2024 r. ożywiły roszczenie Victoria Square do ponownego rozstrzygnięcia przez High Court, podkreślając praktyczny wpływ zmian legislacyjnych na żywe i historyczne spory.
Nowy system przedawnienia: 15 lat prospektywnie; 30 lat retrospektywnie
Zgodnie z ustawą, okres przedawnienia roszczeń w odniesieniu do lokali mieszkalnych ukończonych po Royal Assent wynosi obecnie 15 lat od ich ukończenia. W przypadku lokali mieszkalnych ukończonych przed rozpoczęciem budowy, okres ten wydłuża się do 30 lat. Dla deweloperów jest to fundamentalna zmiana z krótkiego, sześcioletniego okresu na długi okres odpowiedzialności. Okres ten zwykle biegnie od daty praktycznego ukończenia budynku mieszkalnego. W przypadku podjęcia dalszych prac w celu naprawienia niezadowalającej jakości wykonania, okres przedawnienia dla wad usuniętych w ramach tych prac biegnie od zakończenia prac naprawczych, skutecznie uruchamiając ponownie zegar dla tego aspektu mieszkania.
Zakres obowiązków i kto może zostać pozwany
Ustawa zachowuje i rozszerza obowiązki osób "wykonujących prace na rzecz lub w związku z zapewnieniem mieszkania". Obejmuje to głównych wykonawców, podwykonawców, deweloperów, projektantów i konsultantów, których praca wpływa na możliwość zamieszkania lub jakość mieszkania. Obowiązek ten spoczywa nie tylko na zleceniodawcy, ale także na kolejnych właścicielach i osobach nabywających udziały w nieruchomości. Istnieje ograniczony wyjątek, w którym jedynym obowiązkiem wykonawcy jest postępowanie zgodnie z instrukcjami innej osoby i nie ma umownego ani deliktowego obowiązku ostrzegania; w takim scenariuszu odpowiedzialność za wady określone przez inne osoby może zostać ograniczona. Ustawa ma zastosowanie zarówno do istniejących, jak i nowych budynków, tak więc projekty renowacji, remontów i przebudowy wchodzą w jej zakres.
Pozostaje znacząca luka: dostawcy materiałów i producenci nie są bezpośrednio objęci tą ustawową odpowiedzialnością, co nakłada większe obciążenie w zakresie zgodności i staranności na tych w łańcuchu kontraktowania i projektowania, którzy wybierają, określają i instalują materiały.
Praktyczne implikacje dla deweloperów
Z perspektywy dewelopera kluczowe implikacje mają charakter prawny, handlowy i operacyjny. Z prawnego punktu widzenia wydłużone okresy przedawnienia zwiększają ekspozycję na roszczenia historyczne dotyczące projektów ukończonych wiele lat temu i wydłużają horyzont roszczeń dla obecnych i przyszłych projektów. Ramy umowne będą musiały uwzględniać tę zmianę. Deweloperzy powinni dokonać przeglądu standardowych formularzy umów, umów budowlanych i gwarancji zabezpieczających w celu dostosowania okresów przedawnienia, gwarancji i odszkodowań do nowego systemu ustawowego. Tam, gdzie to możliwe, należy zaostrzyć zobowiązania wzajemne i alokację ryzyka z wykonawcami, projektantami i specjalistycznymi podwykonawcami, w tym obowiązki ostrzegania, wyłączenia przydatności do celu, w stosownych przypadkach, oraz wyraźną odpowiedzialność za specyfikację i wybór materiałów.
Z handlowego punktu widzenia, dłuższy okres ochrony może mieć wpływ na dostępność, zakres i ceny ubezpieczeń od odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzenia działalności zawodowej i wad ukrytych. Deweloperzy powinni wcześnie nawiązać współpracę z brokerami i ubezpieczycielami w celu zapewnienia odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej z mocą wsteczną oraz dostosowania praktyk w zakresie powiadamiania i przechowywania dokumentów do dłuższej ekspozycji. Szczególną uwagę należy zwrócić na projekty zbliżające się do progów 15- lub 30-letnich oraz na wszelkie prace naprawcze, które mogą zresetować ograniczenia dla objętych nimi elementów.
Z operacyjnego punktu widzenia, zapewnienie jakości, zarządzanie techniczne i prowadzenie dokumentacji stają się jeszcze bardziej krytyczne. Kompleksowe procedury zatwierdzania projektów, solidna kontrola zmian, należyta staranność przy wyborze produktów i zapisy z inspekcji na miejscu będą miały kluczowe znaczenie dla obrony przed roszczeniami wiele lat po zakończeniu budowy. Deweloperzy powinni utrzymywać zdyscyplinowaną politykę przechowywania dokumentów skalibrowaną co najmniej do obowiązującego okresu przedawnienia plus rozsądny bufor oraz zapewnić, że informacje powykonawcze, dane producenta, certyfikaty i wyniki testów są kompletne i łatwo dostępne. W przypadku zlecenia prac naprawczych, ich zakres, uzasadnienie, system kontroli i data zakończenia powinny być skrupulatnie rejestrowane.
Zarządzanie ryzykiem historycznym i bieżącym
Retrospektywny 30-letni zasięg zachęca do selekcji ukończonych projektów. Deweloperzy powinni rozważyć przeprowadzenie przeglądu ryzyka na poziomie portfela, aby zidentyfikować projekty ze znanymi problemami, nietypowymi metodami konstrukcyjnymi, złożonymi interfejsami strukturalnymi lub rozległą historią renowacji. Wczesne zaangażowanie wykonawców, zespołów projektowych i ubezpieczycieli może przynieść pragmatyczne rozwiązania, w tym proaktywne dochodzenia lub dobrowolne programy naprawcze. Wszelkie potencjalne roszczenia lub okoliczności powinny być bezzwłocznie oceniane pod kątem przepisów dotyczących powiadamiania o polisach.
W przypadku projektów realizowanych na żywo deweloperzy powinni ponownie przeanalizować strategie zamówień, zapewniając odpowiednią alokację ryzyka związanego z projektem i wykonaniem, jasne systemy kontroli i proporcjonalne zabezpieczenie wykonania. Kontrola łańcucha dostaw powinna zostać wzmocniona, biorąc pod uwagę wykluczenie dostawców materiałów z ustawowej sieci; specyfikacje powinny wymagać zgodnych, sprawdzonych produktów, z umownym regresem w przypadku zastąpienia i niezgodności.
Następne kroki
Ustawa Ustawa o wadliwych lokalach (Irlandia Północna) z 2024 r. znacząco zmienia krajobraz odpowiedzialności za budowę i remont budynków mieszkalnych.. Deweloperzy powinni niezwłocznie podjąć działania w celu ponownego dostosowania umów, uzgodnień ubezpieczeniowych i kontroli wewnętrznych do wydłużonych okresów przedawnienia i rozszerzonej klasy roszczeń. Ukierunkowane przeglądy portfela, ulepszone zarządzanie techniczne i zdyscyplinowane zarządzanie dokumentacją będą miały kluczowe znaczenie dla złagodzenia prawnych i handlowych skutków reformy.