Właściciele domów podejmują działania przeciwko problemom z drogami i kanalizacją
Według statystyk opublikowanych przez Departament Infrastruktury (DfI), w Irlandii Północnej istnieje ponad 1800 osiedli mieszkaniowych, na których drogi i/lub kanalizacja pozostają niezaadoptowane, co oznacza, że drogi i kanalizacja nie są utrzymywane przez organy ustawowe. W związku z tym wielu mieszkańców nie może sprzedać swoich nieruchomości ze względu na stan niektórych dróg i kanalizacji na tych osiedlach. Badanie przeprowadzone w 2012 r. wykazało, że w Irlandii Północnej istnieje od 1200 do 3500 nieprzyjętych dróg, co oznacza, że od tego czasu nastąpiła niewielka lub żadna poprawa.
W przypadku, gdy drogi i kanalizacja zostały ukończone przez znaczny okres czasu i nie zostały przyjęte przez DfI (jak ma to miejsce w przypadku wielu inwestycji w Irlandii Północnej), potencjalni nabywcy najprawdopodobniej zostaną poinformowani przez swojego prawnika, aby wycofali swoją ofertę zakupu i powstrzymali się od podpisania umowy sprzedaży.
Jest to niewątpliwie katastrofalna sytuacja dla właścicieli domów na dotkniętych osiedlach, ponieważ nie są oni w stanie sprzedać swojej nieruchomości ani odzyskać kapitału, który zainwestowali w nieruchomość.
Kiedy należy przyjąć drogi i kanalizację? - Prawo w Irlandii Północnej
Deweloperzy powinni zwrócić się do Departamentu Infrastruktury (DfI) o przyjęcie dróg i kanalizacji na ich osiedlu po ukończeniu ostatniego domu na osiedlu.
Przyjęte drogi
DfI zaadoptuje nowe drogi i chodniki, które zostały:
1. Określone do przyjęcia i
2. Prace zostały zakończone zgodnie ze standardem zatwierdzonym przez DfI.
Zgodnie z art. 24 The Private Streets (Northern Ireland) Order z 1980 r. deweloperzy zobowiązani są do wcześniejszego pokrycia wydatków związanych z pracami ulicznymi. Oznacza to, że deweloperzy muszą posiadać kaucję lub depozyt gotówkowy w celu ochrony interesów nabywców, ponieważ to zabezpieczone źródło funduszy pozwala DfI na ukończenie dróg na osiedlu do standardu nadającego się do przyjęcia, jeśli deweloper stanie się niewypłacalny lub po prostu tego nie zrobi.
Należy pamiętać, że rozpoczęcie przez dewelopera prac deweloperskich bez posiadania umowy o prywatnych ulicach i obligacji jest niezgodne z prawem.
Przyjęte kanały ściekowe
Przyjęcie systemów kanalizacyjnych w nowych inwestycjach w Irlandii Północnej odbywa się zgodnie z podobną, ale odrębną procedurą, jak w przypadku przyjęcia dróg i chodników.
Zgodnie z Rozporządzeniem o Usługach Wodnych i Kanalizacyjnych (Irlandia Północna) z 2006 r., NI Water może wyrazić zgodę na zaadoptowanie kanalizacji, odpływów i innych powiązanych prac w nowych osiedlach mieszkaniowych, w których występują poniższe warunki:
1. Pomiędzy deweloperem a NI Water została zawarta umowa na mocy art. 161 w celu przyjęcia i
2. Deweloper spełnił warunki określone przez NI Water w zakresie budowy kanalizacji i układania rur.
3. Prace zostały zakończone zgodnie ze standardem zatwierdzonym przez NI Water.
Podobnie jak w przypadku przyjęcia dróg, wymogiem prawnym jest, aby deweloperzy dokonali wcześniejszego zabezpieczenia wydatków związanych z systemami wodno-kanalizacyjnymi w formie obligacji lub depozytu gotówkowego przed rozpoczęciem prac w celu ochrony interesów nabywców. Te zabezpieczone źródła funduszy umożliwiają NI Water ukończenie instalacji wodno-kanalizacyjnych na osiedlu zgodnie z przyjętym standardem, jeśli deweloper stanie się niewypłacalny lub po prostu tego nie zrobi.
Dlaczego drogi i kanalizacja w osiedlach historycznych mogą nie zostać przyjęte?
Problemy z przyjęciem dróg i kanalizacji istnieją w wielu historycznych inwestycjach, które zostały zbudowane na początku XXI wieku. Problemy te wynikają z faktu, że deweloper nie ukończył prac zgodnie z wymaganymi warunkami umów; prace nie zostały ukończone w odpowiednim standardzie, a w świetle inflacji wartość obligacji nie pokrywa już kosztów prac ulicznych lub kanalizacyjnych, które mają zostać przeprowadzone przez NI Water i/lub DfI w celu doprowadzenia inwestycji do odpowiedniego standardu.
W wielu przypadkach deweloper zbankrutował lub stał się niewypłacalny i nie ma środków na ukończenie prac. W innych przypadkach DfI mogło nie przyjąć dróg i kanalizacji z naruszeniem swoich zobowiązań prawnych.
Jakie środki prawne są dostępne dla właścicieli domów?
Istnieją różne środki prawne, które mogą być dostępne dla użytkownika, w tym:
Rewizja sądowa - ten proces umożliwia zakwestionowanie decyzji DfI i NI Water w sprawie odmowy przyjęcia dróg i kanalizacji.
Roszczenia w postępowaniu cywilnym - proces ten umożliwia dochodzenie roszczeń od dewelopera lub jego ubezpieczyciela za zaniedbanie oraz szkody i straty poniesione z powodu braku przyjęcia dróg i kanalizacji.
Wiele z tych domów posiada polisę ubezpieczeniową, często w ramach programu NHBC. Właściciel domu może być w stanie zaskarżyć tę polisę za poniesione straty.
Wyczerpanie procedury odwoławczej w przypadku odmowy przyjęcia, która obejmuje odwołanie do organu regulacyjnego ds. usług komunalnych w odniesieniu do odmowy przyjęcia kanalizacji.
Złożyć skargę do Rzecznika Praw Obywatelskich.
Należy pamiętać, że dostępne środki zaradcze będą zależeć od indywidualnych faktów danej sprawy. Nasz zespół ekspertów ds. postępowań sądowych z przyjemnością omówi potencjalne roszczenia i środki zaradcze, z których możesz skorzystać.
Czy jest coś jeszcze, o czym powinienem wiedzieć? (Nowe prawo)
Zgodnie z ustawą Defective Premises Act (NI) 2024, jeśli nieruchomość została zakupiona przed 2024 r., właściciele domów mają 30 lat od daty zakupu nieruchomości na wniesienie roszczenia cywilnego. W przypadku roszczeń, w których nieruchomość została zakupiona w 2024 r. lub później, roszczenie musi zostać wniesione w ciągu 15 lat od tej daty.
Jest to istotna zmiana w prawie, która pomoże właścicielom domów we wnoszeniu sporów sądowych, szczególnie tym, którzy kupili nieruchomości na historycznych osiedlach mieszkaniowych.
Jak P.A. Duffy & Co. może pomóc
W P.A. Duffy & Co. Solicitors rozumiemy trudności, finansowe i fizyczne, z jakimi borykają się właściciele domów na osiedlach z niezaadoptowanymi drogami i kanalizacją.
Jeśli mieszkasz na osiedlu lub ulicy, która ma niezaadoptowane drogi lub kanalizację i chciałbyś zgłosić roszczenie lub uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów ds. sporów sądowych.
Jesteśmy poinstruowani przez wielu klientów w zakresie szeregu inwestycji w Irlandii Północnej. Zamierzamy zorganizować szereg wydarzeń, aby omówić te kwestie z zainteresowanymi właścicielami domów w 2025 roku.