Nieprzejęte drogi i kanalizacja w Irlandii Północnej: prawa i środki prawne przysługujące właścicielom nieruchomości
autorzy: Conal McGarrity i Conor Cullen
Trudna sytuacja właścicieli domów mieszkających przy nieprzejętych drogach, obsługiwanych przez nieprzejętą sieć kanalizacyjną, pozostaje jedną z najbardziej niepokojących – i skomplikowanych pod względem prawnym – sytuacji, jakie mogą wystąpić w przypadku nieruchomości mieszkalnych w Irlandii Północnej. W przypadku gdy deweloper nie ukończył budowy infrastruktury zgodnie z wymaganymi standardami, a władze publiczne nie podjęły działań w celu rozwiązania tej sytuacji, właściciele domów mogą znaleźć się w sytuacji, w której utknęli w nieruchomościach, których nie mogą sprzedać, z wadliwymi mediami i bez jasnej drogi do uzyskania zadośćuczynienia. W najnowszej opinii przygotowanej przez naszą kancelarię podkreślono szereg środków prawnych, które mogą być dostępne w takich przypadkach, oraz trudności, z jakimi muszą zmierzyć się właściciele domów i ich doradcy.
Problem: niewypłacalność deweloperów i spowolnienie wdrażania
Typowy scenariusz dotyczy osiedla mieszkaniowego wybudowanego na początku XXI wieku, gdzie deweloper zawarł umowy z ówczesnym Departamentem Rozwoju Regionalnego – zarówno z Służbą Drogową, jak i Służbą Wodną – dotyczące budowy i ostatecznego przejęcia prywatnych dróg oraz kanalizacji obsługujących osiedle. Być może wydano wstępne certyfikaty odbioru, a wymagane okresy konserwacji mogły już się rozpocząć, ale ostateczny odbiór nigdy nie miał miejsca. Kiedy deweloper stał się później niewypłacalny i został rozwiązany, proces ten całkowicie utknął w martwym punkcie.
W takich przypadkach konsekwencje dla właścicieli domów są poważne. Uszkodzenia sieci kanalizacyjnej – często spowodowane osiadaniem gruntu – mogą sprawić, że nieruchomości staną się praktycznie niemożliwe do sprzedania. Koszty prac naprawczych mogą sięgać setek tysięcy funtów, znacznie przewyższając wartość wszelkich zabezpieczeń, które zostały pierwotnie ustanowione. Władze publiczne mogą uznać, że interwencja jest niepraktyczna lub nieopłacalna, pozostawiając właścicieli domów w stanie niepewności przez lata, a nawet dziesięciolecia.
Roszczenia wobec deweloperów i ich ubezpieczycieli
W przypadku gdy deweloper został zlikwidowany, a jego majątek zrealizowany, zazwyczaj nie ma szans na odzyskanie należności bez zabezpieczenia. Ponadto co do zasady wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za niedbalstwo w związku z wadliwym wykonaniem robót budowlanych, jeżeli wynikająca z tego strata ma charakter wyłącznie ekonomiczny.
Jednakże rozporządzenie z 1975 r. w sprawie wadliwych nieruchomości (Defective Premises (Northern Ireland) Order 1975) przewiduje istotny środek prawny. Jeżeli stan sieci kanalizacyjnej był taki, że w dniu faktycznego oddania do użytku lokal nie nadawał się do zamieszkania, na podstawie wspomnianego rozporządzenia z 1975 r. może zostać wniesione roszczenie przeciwko wykonawcy (lub ewentualnie architektowi lub inżynierowi odpowiedzialnemu za projekt). Sądy szeroko interpretują pojęcie „przydatności do zamieszkania”: w sprawie Bole przeciwko Huntsbuild Limited [2009] EWCA Civ 1146 uznano, że wady projektowe mające zasadnicze znaczenie dla stabilności mieszkania, wymagające długiego okresu ewakuacji w celu naprawy, sprawiają, że nieruchomość jest niezdatna do zamieszkania, mimo że nie stanowiła ona faktycznego zagrożenia. Podobnie w sprawie Harrison przeciwko Shepherd Homes Limited [2011] EWHC 1811 (TCC) wystarczające były istotne wady fundamentów. Brak prawidłowo funkcjonującego systemu kanalizacyjnego może stanowić podstawę podobnego argumentu.
Co istotne, termin przedawnienia roszczeń wynikających z rozporządzenia z 1975 r. został niedawno zmieniony na mocy ustawy o wadliwych nieruchomościach (Irlandia Północna) z 2024 r. Termin przedawnienia wynosi obecnie 15 lat od daty faktycznego zakończenia budowy, a w przypadku roszczeń, które powstały przed wejściem w życie ustawy z 2024 r., termin przedawnienia wynosi 30 lat. Jest to istotna zmiana, ponieważ może ona umożliwić ponowne dochodzenie roszczeń, które w przeciwnym razie uległyby przedawnieniu.
W przypadku rozwiązania spółki deweloperskiej właściciele domów mogą być zmuszeni do zbadania, czy istnieje odpowiednia polisa ubezpieczeniowa – na przykład gwarancja udzielona przez NHBC – oraz do rozważenia, czy można wszcząć postępowanie bezpośrednio przeciwko ubezpieczycielowi na podstawie ustawy z 2010 r. o prawach osób trzecich wobec ubezpieczycieli (Third Parties (Rights Against Insurers) Act 2010), czy też konieczne jest przywrócenie spółki do rejestru i wniesienie przeciwko niej pozwu. Należy jednak zauważyć, że załącznik 3 do ustawy z 2010 r. zawiera przepisy przejściowe, które mogą wymagać odwołania się do starszej ustawy o prawach osób trzecich wobec ubezpieczycieli (Irlandia Północna) z 1930 r., jeżeli zarówno podstawa powództwa, jak i niewypłacalność miały miejsce przed 1 sierpnia 2016 r.
Roszczenia wobec prawników zajmujących się przeniesieniem własności nieruchomości
Właściciele nieruchomości, którzy nabyli swoje nieruchomości bez uzyskania informacji o nierozstrzygniętych kwestiach dotyczących przejęcia dróg, mogą również rozważyć wniesienie pozwu o odpowiedzialność za błąd w sztuce przeciwko prawnikom zajmującym się przeniesieniem własności. Standardowe zapytania dotyczące certyfikatu nieruchomości mogą na pierwszy rzut oka nie ujawniać żadnych trudności — odpowiedzi mogą po prostu potwierdzać, że drogi zostały przeznaczone do przejęcia i że uzyskano gwarancję. Jednak w przypadku gdy zakup ma miejsce kilka lat po zakończeniu inwestycji, a deweloper już dawno opuścił teren, można argumentować, że rozsądnie ostrożny prawnik powinien był zbadać sytuację dokładniej i złożyć dodatkowe zapytania.
Główną trudnością związaną z tego rodzaju roszczeniami jest przedawnienie. Podstawa roszczenia z tytułu zaniedbania zawodowego powstaje zazwyczaj w dniu sfinalizowania transakcji zakupu, a podstawowy termin przedawnienia wynosi sześć lat. Chociaż zgodnie z art. 11 rozporządzenia w sprawie przedawnienia (Irlandia Północna) z 1989 r. biegnie dodatkowy trzyletni termin przedawnienia od dnia powzięcia wiadomości o naruszeniu, istnieje również ostateczny termin przedawnienia wynoszący 15 lat od daty popełnienia czynu lub zaniechania, które są przedmiotem skargi. W wielu przypadkach terminy te już upłynęły, co stanowi potencjalnie niepodważalny argument obrony.
Środki prawne w prawie publicznym: drogi
Rozporządzenie w sprawie dróg prywatnych (Irlandia Północna) z 1980 r. określa ramy prawne dotyczące przejęcia dróg prywatnych. Zgodnie z art. 32 Departament Infrastruktury (dawniej Departament Rozwoju Regionalnego) zawiera umowę z deweloperem dotyczącą budowy drogi prywatnej oraz warunków, na jakich zostanie ona przejęta. W przypadku gdy deweloper nie zastosuje się do wezwania na podstawie art. 11, nakazującego wykonanie prac w celu dostosowania ulicy do standardów przyjęcia, Departament może sam wykonać niezbędne prace na podstawie art. 13, a ulica zostaje wówczas uznana za drogę publiczną od daty zakończenia tych prac.
Powstaje kluczowe pytanie, co stanowi „datę zakończenia”, gdy Departament wykonał wszystkie zaplanowane prace drogowe, ale nierozwiązane kwestie związane z kanalizacją uniemożliwiają pełne przekazanie drogi do użytku. Istnieje uzasadniony argument, że drogę należy uznać za przekazaną do użytku od dnia, w którym wykonawca zatrudniony przez Departament zakończył prace drogowe, do których wykonania otrzymał zlecenie, nawet jeśli prace kanalizacyjne pozostają nadal do wykonania. O wydanie takiego oświadczenia można by się ubiegać w drodze kontroli sądowej.
Środki prawne w prawie publicznym: kanalizacja
Kwestie dotyczące kanalizacji reguluje rozporządzenie z 2006 r. w sprawie usług wodociągowych i kanalizacyjnych (Irlandia Północna). Artykuł 159 tego rozporządzenia przyznaje przedsiębiorstwu Northern Ireland Water uprawnienia dyskrecjonalne do przejęcia prywatnej sieci kanalizacyjnej, z uwzględnieniem takich czynników, jak sposób wykonania, stan techniczny oraz liczba obsługiwanych budynków. Zgodnie z art. 162 istnieje również prawo do odwołania się od odmowy przejęcia do organu regulacyjnego ds. usług komunalnych.
Ponadto art. 157 nakłada na Northern Ireland Water obowiązek zapewnienia publicznej sieci kanalizacyjnej, o ile spełnione są określone warunki – w szczególności w przypadku, gdy nieruchomości nie są podłączone do publicznej sieci kanalizacyjnej, a istniejący system odprowadzania ścieków powoduje lub może powodować negatywny wpływ na środowisko lub jakość życia. Obowiązek ten może być egzekwowany przez Departament i/lub Urząd Regulacji Usług Komunalnych, a spory dotyczące tego, czy obowiązek ten ma zastosowanie, rozstrzyga Urząd Regulacji Usług Komunalnych.
W praktyce przedsiębiorstwo Northern Ireland Water może sprzeciwić się przyjęciu wniosku, jeśli badania geotechniczne wskazują, że osiadanie gruntu nadal postępuje, a prace naprawcze byłyby niewykonalne lub zbyt kosztowne. Niemniej jednak formalne wystąpienie poparte ekspertyzą dotyczącą wpływu uszkodzonej kanalizacji na środowisko i jakość życia, a w razie potrzeby poparte odwołaniem lub skierowaniem sprawy do organu regulacyjnego ds. usług komunalnych, stanowi realną drogę postępowania dla poszkodowanych właścicieli domów.
Droga do rzecznika praw obywatelskich
Wreszcie, w przypadku gdy doszło do szeregu uchybień ze strony organów publicznych – w tym niewystarczającego zabezpieczenia gwarancyjnego, przedwczesnego zwolnienia gwarancji oraz opóźnień w monitorowaniu okresów konserwacji – może istnieć podstawa do złożenia skargi dotyczącej niewłaściwego administrowania do Rzecznika Praw Obywatelskich. Istnieje precedens stwierdzenia niewłaściwego administrowania w sprawach, w których organ zarządzający drogami nie pobrał odpowiednio kaucji drogowej, pozostawiając właścicieli nieruchomości przylegających do drogi bez ochrony przed kosztami dostosowania ulicy do standardów przyjęcia: zob. R (Hughes) przeciwko Rzecznikowi Praw Obywatelskich ds. Samorządów Lokalnych [2001] EWHC (Admin) 349.
Wnioski
Sprawy dotyczące dróg i kanalizacji, które nie zostały przejęte przez władze publiczne w Irlandii Północnej, są niezmiennie złożone i wymagają dokładnej oceny wielu potencjalnych roszczeń w kontekście prawa prywatnego, prawa publicznego oraz ram regulacyjnych. Niedawne przedłużenie terminów przedawnienia na mocy ustawy o wadliwych nieruchomościach (Irlandia Północna) z 2024 r. otworzyło nowe możliwości dla właścicieli domów, którzy w przeciwnym razie mogliby pozostać bez szansy na zadośćuczynienie. Wczesne nawiązanie kontaktu z odpowiednimi organami publicznymi, organem regulacyjnym ds. usług komunalnych oraz rzecznikiem praw obywatelskich — poparte solidnymi dowodami ekspertów — ma zasadnicze znaczenie, jeśli właściciele domów chcą mieć jak największe szanse na osiągnięcie porozumienia.